Купил квартиру у пенсионера — и потерял все: можно ли победить «кейс Долиной»

ЕДЕлена Дудина«РосБалт» выяснял, есть ли защита у добросовестного покупателя от утраты жилья и денег.

Риелторы бьют тревогу — ситуация с продажами жилья на вторичном рынке существенно осложнилась. Речь идет о признании недействительными сделок с недвижимостью, в которых продавцами выступают граждане пенсионного возраста. В СМИ данную тенденцию нередко называется «кейсом Долиной».

Впрочем, все началось еще до громкой истории с квартирой певицы. По оценке старшего партнера, гендиректора компании «Ляпунов, Терехин и партнеры» Филиппа Терехина, количество судебных решений, признающих сделки купли-продажи недействительными — совершенными под влиянием обмана, угрозы, неблагоприятных обстоятельств, в последние два года увеличилось на 15-20%. Сегодня в судах первой инстанции рассматриваются более 10 тысяч подобных дел, а в апелляционных судах — около 8 тысяч жалоб на решения, похожие на вердикт по делу Долиной-Лурье. За 2024 год, по данным Росреестра, недействительными признаны более трех тысяч сделок с участием продавцов пожилого возраста. Другое дело, что «дело Долиной» получило в СМИ очень широкую огласку — и акцентировало внимание общественности на имеющейся проблеме.

Примеров потерь квартир масса. Некоторые из них — просто невероятные. Например, пенсионерка отсудила квартиру, которую продала в 2019 году — обнаружилась справка с диагнозом. Своей историей с телеэкрана поделилась семья, купившая квартиру за 17 млн рублей. При заключении сделки в наличии были все необходимые документы, включая справку о том, что пенсионерка не состоит на учете в психоневрологическом диспансере. По ее словам, на вырученные средства она собиралась помочь дочери и приобрести загородный дом. Однако риелтор заволновался, когда женщина сразу же сняла деньги со счета, была привлечена полиция. В течение трех часов женщина рассказывала в отделении, что не находится под давлением и не общается с мошенниками. А потом — передала средства неизвестным. Далее — все стандартно: заявление в суд.

Сейчас в Петербурге очередные покупатели могут лишиться купленной у пенсионерки квартиры. Ранее она уверяла, что собирается переехать к сыну в Австралию, также пожилая петербурженка подтвердила свои намерения в банке — устно и письменно. При этом справка из ПНД свидетельствовала об отсутствии тревожных диагнозов. Однако позже женщина заявила, что отдала полученные 8,5 млн мошенникам — и никуда съезжать из квартиры не будет.

«Неудивительно, что сложившуюся практику многим сложно признать нормальной. Покупатель выполняет все требования закона, проявляет разумную, должную (и даже больше) осторожность и осмотрительность: получает справки (выписка из ЕГРН, об отсутствие арестов и обременений, правоустанавливающие документы, история перехода прав), затребует подтверждение дееспособности продавца (иногда даже на камеру записывает, что тот не находится под влиянием мошенников, отдает отчет своим действиям, имеет планы купить новое жилье на полученные средства — или хочет распорядится ими иным образом и т. д.), оплачивает сопровождение сделки юристом, проводит сделку у нотариуса и даже страхует свой титул. Но ничего не помогает. В подавляющем большинстве случаев (решения иного плана можно пересчитать по пальцам одной руки) при обращении пожилого продавца в суд с заявлением о том, что он был введен в заблуждение, не понимал характера сделки или находился под влиянием третьих лиц, решение выносится в его пользу», — высказал мнение в комментарии «РосБалту» эксперт по недвижимости Виктор Галкин.

Желание судов защитить пожилых людей понятно. Однако в итоге добросовестные приобретатели жилья остаются без квартир и денег.

«Чаще всего суды руководствуются статьей 178 ГК РФ — о недействительности сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения. К сделке зачастую применяются правила ст. 167 — каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. Впрочем, встречаются и случаи односторонней реституции, поскольку по факту продавец денег в итоге не получил», — отмечает Виктор Галкин.

А перед покупателем встает вопрос: что делать — пытаться получить деньги с мошенников, которых нужно еще поймать? Но даже в случае двусторонней реституции надежда компенсировать уплаченный деньги с выплат с пенсий призрачна. Можно, конечно, попытаться в дальнейшем получить деньги с наследников. Но и тут много вводных. А ведь на покупателях иногда висят ипотечные кредиты.

«Безусловно, при принятии решения о покупке квартиры нужно быть крайне осмотрительным, а при возникновении сомнений — отказаться от сделки. Насторожить должна цена ниже рынка, наличие „быстрых продаж“ в истории — когда новый собственник сражу же продавал приобретенную недвижимость. Важно собрать все справки — из реестров и диспансеров. Стоит выяснить у продавца, почему он продает квартиру, что собирается делать с деньгами, разъяснить ему способы мошенничества и выяснить, не находится ли он под давлением. Можно попросить ответить на эти вопросы письменно — и заверить у нотариуса. Это поможет в случае подачи иска об оспаривании продажи. Даже если решение будет принято в пользу заявившего о недействительности сделки в связи с давлением мошенников продавца, документы могут быть использованы для доказательства осмотрительности и добросовестности покупателя при дальнейшей защите своих прав», — подчеркнул Виктор Галкин.

Примечательно, что механизмы такой защиты в законе тоже есть. Речь идет о возможности получить разовую компенсацию от государства при утрате права (ст. 68.1 ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости»). Однако сработает это при доказанности добросовестности покупателя, а также в случае, если он приложил необходимые усилия для восстановления нарушенного права в обычном порядке, но по независящим от него обстоятельствам не достиг успеха.

Правда, добиться получения выплат достаточно сложно. Необходимо подать отдельный иск о взыскании убытков с продавца и дождаться подтверждения приставов о невозможности их взыскания (в течение полугода) — собрать все документы и направить их вместе с иском в Минфин. Однако данный закон не содержит указания на недействительность сделки из-за того, что продавец находился в невменяемом состоянии.

Как полагает зампред Комитета Госдумы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Светлана Разворотнева, в этой части закон необходимо доработать. Также депутат обратила внимание на сложившуюся судебную практику, предположив, что как только суды осознают, что их решения могут негативно сказаться не только на гражданах, но и на бюджетных средствах, они пересмотрят свою позицию.

«В этой части судебная практика не совсем понятна и корректна, потому что основы гражданского законодательства РФ говорят, что при возврате товара покупатель должен получить деньги обратно. В настоящее время готовлю запрос в Верховный суд РФ по поводу разъяснения этого вопроса для судов», — отметила Разворотнева.

Между тем в Госдуме заговорили о разработке законопроекта, который бы позволил отчасти решить проблему с оспариванием сделок по продажам жилья. По последним данным, документ может быть внесен в парламент до конца осенней сессии. Предполагается, что на установленный участниками сделки и зафиксированный в договоре срок деньги будут помещаться на эскроу-счет. Это дает возможность аннулировать сделку находившемуся под давлением продавцу, а также провести проверку правоохранительным органам или банкам — если поступают сигналы о возможном мошенничестве.

Елена Дудина